Esta guía explica los dos tipos de subrogación y cuándo tiene sentido cada uno. Es información orientativa, no asesoramiento financiero; los importes y condiciones dependen del banco y de tu perfil. Confírmalos con la entidad y consulta el Banco de España.
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Subrogación de acreedor: cambiar de banco
En la subrogación de acreedor trasladas tu hipoteca de un banco a otro para conseguir mejores condiciones, normalmente un tipo de interés más bajo, sin cambiar el inmueble ni el titular.
Es una alternativa a cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva. Conviene comparar el ahorro en intereses con los gastos y comisiones que pueda implicar la operación.
02
Subrogación de deudor: cambiar de titular
En la subrogación de deudor cambia la persona que asume la deuda. Es habitual al comprar una vivienda con hipoteca ya existente: el comprador se subroga en el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo.
El banco debe aceptar al nuevo deudor tras valorar su solvencia, así que no es automático. Puede ahorrar algunos gastos frente a contratar una hipoteca desde cero, pero hay que revisar bien las condiciones que se heredan.
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Comisiones limitadas por la Ley 5/2019
La LCCI puso límites a las comisiones por amortización anticipada y por cambio de condiciones o subrogación, con topes que varían según el tipo de hipoteca y el momento del préstamo.
Estos límites buscan que cambiar de banco o mejorar tu hipoteca no sea prohibitivo. Aun así, los importes concretos dependen de tu contrato; pide a tu entidad el detalle aplicable a tu caso antes de decidir.
04
Cuándo conviene plantearse una subrogación
Suele tener sentido cuando la diferencia de tipo o de condiciones es lo bastante grande como para compensar los gastos de la operación. Conviene hacer números del coste total antes y después.
A veces, en lugar de subrogar, tu banco actual puede ofrecerte una novación (modificar el contrato existente). Compara ambas vías y enmárcalo según las condiciones orientativas de cada opción, no como una decisión obvia.